随着城镇化的持续推进，截止到目前为止，我国城镇化率已经达到64.72%，城镇化的到来，给原本的城市带来不小居住压力，城市常住人口越来越多，势必都会开发新城区，据21世纪经济报道发布的《五年间87个城市“城扩人走”警惕新城变鬼城》文章显示，全部663个城市中，只有31个城市在缩小，大部分城市都在扩城，其中有87个城市“城扩人走”，说明新城区扩张并非所有都有效，部分城市反而不对人们胃口，比如年轻人持续流出的东北城市和被两大一线城市持续吸纳的珠三角城市，那么在几乎每个城市都有新老城区的大环境下，买房时，老城区和新城区该怎么选？从事房地产行业多年的内行透露心声，别再傻傻分不起了。

城市建设离不开交通的带动，广为流传的一段话：要想富先修路，交通通畅发展才会更迅速，但新城区和老城区的交通由于地理因素影响有明显区别：

老城区交通：由于老城区有原始的基础布局，原有的规划不易轻易改变，导致老城区的道路有自身的局限性，尤其是道路的宽度和笔直度，人口居住密度较大，几十米就会有红绿灯，以前的老城区车流量并不多，原有的宽度一般是单行道设计，即便是经过改造后也只能达到双车道标准，这就导致车流量大时容易出现交通堵塞，尤其是上下班高峰期，交通拥堵在老城区随处可见。

新城区交通：新城区由于有自身“地广人稀”的特点，交通布局变动性较高，一般的新城区道路都可以规划出四车道，在新城区居住密度原本就小的基础下，新城区开车出行更加流畅，很少出现拥堵情形，并且新城区的道路建设速度交较快，交通网比较完善，新城区的道路大多间接的由开发商投资建设，比如某开发商在新城区购买一块地，可以拿某条道路建设部分或全部工程款抵扣地价，这也使得开发区道路建设如日中天。

所以交通方面开发区势必更占据优势，尤其是在不依赖地铁交通的小城市中，新城区的自驾出行更加方便，但是依赖地铁或公交等公共交通工具而言反而会浪费时间成本。

老城区配套：基本配套比如医院、政务中心、学校主要还是分布在老城区，这类配套通常不易转移，以方便需求者办事、上学、就医为主，只会考虑开设分校、分院等，生活配套比如购物中心、商业街的繁华程度与周边人口密度直接挂钩，所以老城区的生活配套会更加繁华，人口密度和商业直接挂钩，在商言商，商业配套主要还是考虑到利益，举个例子，大型超市通常在老城区的购物中心而不去新城区的购物中心，即便是因为招商引资（各种租金、税收优惠）下，一旦居住率起不来，这样的商业配套品质也会逐渐降低，所以老城区的商业配套基本不会出现没落的情形。

新城区配套：新城区相比老城区而言存在极大的不确定性，尤其是在居住率方面，当然这些新城区会有基本的基础配套，比如幼儿园、小学、中学等，但相比之下师资力量远不及时间久远的老城区，毕竟教育的关键还是教师，并非冰冷的先进设备，此外，新城区的商业配套通常比较混乱，主要原因就是缺乏良好的商业规划，五金建材和餐后混杂在一起，修车、补胎与便利店随处可见，这样的商业环境无法让新城区有休闲娱乐面貌，久而久之，居住率和配套形成恶性循环：人们不愿意去新城区居住（因为商业配套差），而商家也不愿意去新城区开店（因为人口密度低）。

配套的区别直接决定了人们愿不愿意居住，相比之下，老城区的配套显然比新城区更加完善和丰富，新城区的配套还是受居住率影响较大，实际上新城区的配套本身就有一个发展过程，只是这一过程有的可能只需10年，而有的则需要长达20年甚至30年，相当于人生三分之一的时光。

众人都以为大城市新城区不容易复制，小城市新城区容易复制，实则相反。

大城市看好新城区：一般情况下大城市的交通都比较发达，通常有轻轨或者地铁、有轨电车，比如大连、天津、上海、长春还保留着有轨电车，北上广深和直辖市都有地铁，这些大城市的交通毕竟方便，反而是自驾不太便利，更容易堵车，那么在这些城市中华主要交通工具更依赖公共交通工具，除此之外，在这些城市中，老城区和新城区在房价上有明显的区别。

通过梳理全国近10年房价涨幅城市可以看出，从2010年—2020年房价涨幅最快的城市分别是深圳、厦门、东莞、保山、广州、大理、临沂、合肥，涨幅超过139%的有30个，这些城市都有一个共性：人口流入量较大，而人口流入型城市导致的房价上涨主要是老城区，新城区往往相对较低，比如深圳南山区和福田区房价最贵，均价8万元/平方米以上，而大鹏新区和坪山区则相对较低，房价在3万元/平方米—4万元/平方米，相比之下，大城市的新城区性价比更高。

小城市看好老城区：小城市由于常年处于人口流出阶段，近几年房价上涨并不高，尤其是在楼盘越来越多的趋势下，老城区的楼盘竞争也十分激烈，并没有受到炒房客的过多侵扰，反观新城区的楼盘，经过招商引资进来后的房企，增加了小区园林景观，引用了大城市的户型设计就将房价拔高，甚至出现新城区房价高于老城区房价的景象，比如贵州省毕节市赫章县就曾出现这样的情形，赫章的新城区也叫白果，房价却普遍高于老城区，新城区房价4500元/平方米—5000元/平方米，而老城区均价在4200元/平方米—4600元/平方米，其实相比大城市而言，小城市的新城区更容易复制粘贴，本身地理分布就不大，一家房企就可以打造出来一个新区，不过这样的新区成长速度毕竟慢，加上周边配套不成熟，房子保值能力并不高，新城区房价撑不住的楼盘比比皆是。

综合来看，老城区和新城区本质上有着明显区别，但要论哪个城区更好，还得根据城市实际情况而异，不能一味的盲目选择老城区或新城区，更不能一味的考虑单一因素，比如新城区绿化高、小区环境小，却忽视了配套不完善的缺陷，买房子是一辈子的事，工作方便、生活便利才应该是主要考虑的因素，正如网上段子所言：天还没亮就出门挣房贷，小区采光跟你有啥关系呢？买房还得量力而行，不过通常情形下，选择老城区和新城区关键还得看城市：

如果是有地铁、轻轨的城市，买房最好还是选择新城区，毕竟房价低不少，能适当减轻买房给家庭带来的压力，可以降低生活负担。

如果是在没有地铁、轻轨的城市，买房还是尽量考虑老城区，毕竟这样的城市人口流出现象明显，新城区房价投资者较多，不利于房子实现保值，此外小城市的总人口本身就较低，配套方面新城区远不及老城区成熟。