最近，房地产企业不但过得“忧心”甚至还有些“揪心”，房子“滞销”、救楼市政策被撤、调控不松反紧，没件省心的事。

2020年，由于“冠毒”袭来让大家都过了一个闹心春节：经济发展受阻、2月份企业停工，不少人甚至“断薪”一个月，各地为了复苏经济相继大开方便之门用“大尺度”政策帮扶，随后纷纷遭遇国家约谈，可见即使在现在特殊时期调控也没因“疫”而改。在我看来，让开发商噩梦连连的是一方面房地产的“滞销”让他们陷入被动经营压力剧增；另一方面，今年各大开发商的债务贷款相继到期，加上市场冷清老百姓对房子不买账，他们面临被清算处境，光去年就有超过520个中小房企“倒在”资金链短缺。

开发商的噩梦还远不止如此，前几日人民日报发文进行报道，海南省办公厅、省委办正式发出通告，抛弃楼市“预售制”。这件事一石激起千层浪，对消费者而言这是极大程度维护他们利益，规范化市场让“现房销售”成真；对房企来说，官方的这一举措却比房价下跌更让他们尴尬，以后的回款方式又少一个渠道。

高房价让无数人的买房路异常艰苦，还要忍受旧习陋规束缚。

经济发展受阻是现在大家普遍能感受的事情，附带的影响就是大家收入锐减，消费力度大减。联想到近期各地大力救市的背后，不就是想要激发大家买房需求制造新的内需吗？楼市的高房价让不少人在买房这条路上艰难前进，1套价值百万的房产往往能耗尽3代人积蓄，即便是这样前仆后继的人不断涌入导致“炒房热”难以降温，而真正想要一套房的刚需却因为高房价被拒之门外，除去忍受高房价“折磨”外房地产还有许多旧习陋规，让老百姓买房路也异常艰难，比如公摊面积以及“敛钱”的预售制度。有人认为，这2个举措都是李嘉诚开发出来的房地产制度。

公摊面积最“坑人”，因为它让房子变得很“虚”，还需要购房者掏钱承担。可以说如今的房价是寸土寸金也不为过，国家在早前就出台相关公摊面积法规：不得超过20%，然而在高房价下公摊出来的面积同样需要以原房价购买；另外一个就是“房屋预售”，仅凭一张图纸、一个沙盘跟购房者想象，没有实物下要大家先掏钱购买，并且这个套路被开发商玩的日益深入，最终就成为了“回血”工具。

从现在看来，开发商“预售”房子显然已是不再合适宜的旧规制，它的弊端很明显，自1998年我国商品房改革到现在“房屋预售”被开发商改进到了极致。房说君一直强调房地产是一个高负债、高杠杆行业，开发商做法就是大量借入银行贷款开发说白了便是“借鸡生蛋”，往往在房子修建到1/4时就开始对外进行预售，目的就是尽快回笼资金进行项目再开发，加上炒房者推波助澜房价就被越推越高，在房说君看来有一点是大家没有想到：老百姓将钱存入银行，房企借出贷款建造房子炒房者不断炒高价格，最终还是老百姓再忍受这高房价用钱买回。

任何一个举措都是有利有弊的，房屋预售也并非是一无是处。房地产企业借用尚在建设中的房子以“预售”获得部分资金回笼，从某一程度来讲也减少了金融风险的发生，回款可以继续推进项目建设减少烂尾的情况。对购房者来说，能保证开发商有足够资金完成房子建设交房给业主。

楼市开始“补漏洞”，1个“铁证”让降房价获得完美方案。

为何当提出抛弃“预售制”政策，会让开发商彻夜难眠？我在前文说过，楼市预售能在一定程度上让开发商收回成本，这也带来了恶循环。地方将地皮出售，房企只要拍下地建造出房子雏形就能开启预售，在短短几个月乃至1年就将成本收回再继续拍地建房，一旦将“现房销售”写入政策，就能切断房企回流现金让资金链断裂，有利于调控楼市降低房价，同时还能让购房者情况看到自己要买房子的真实情况，所以才会成为开发商们“噩梦”让其彻夜失眠。

楼市调控历经了3年，2019年以620次刷新了调控政策新纪录，但在我看来大多手段都是集中限制开发商金融渠道，即限制融资、定向降准、限制措施等，甚至很少会抛弃“楼市预售”让现房买卖成现实，事实说明这1个“铁证”才是能让房价下降的完美方案。取消预售后，从拍地、建房到售卖所涉及的资金必须全都要房企垫资，开售后开发商自会考虑尽快回笼资金，而不是怎样制造紧张缺房气氛，极大限度减少购房者收房时的货不对板以及捂盘不卖借机抬高价格现象。

而楼市也开始了“补漏洞”，人民日报在前几日报道海南将首次取消“预售制”改为现房销售，面对党媒的回应不少人都对此拍手叫好。海南并不是第一个提出要抛弃这项楼市制度的，当它却是首个实现现房销售，海南官方于3月7日发出通告，正式抛弃楼市“预售制”，可以说这是开发商“噩梦”开始。从购房者角度来看，这一举措能真实有效降低高房价，最主要的是现房交付能让购房者看清购买房子的质量以及内在环境，这是一个很大进步，据58安居客房产研究院监测数据显示，从用户行为指数来看，伴随各地房产优惠政策的出台，3月全国找房热度环比上涨28.2%，一线城市和二线城市找房热度环比上涨分别为35.5%和33.8%，其中广州和深圳找房热度上涨超4成最为显著分别为41.7%和46.1%；以往交房发现质量问题后，购房者面临维权难、维修慢等问题，因为预售时你已交了钱无法选择退房或退款，利好房企而给到老百姓很多不确定因素，当这个“漏洞”补上后大家可以看现房，发现问题后可以及时选择退出不买。

其次，抛弃楼市预售能降低房价另一个因素就是提高房地产行业准入门槛，没有雄厚资金的中小开发商就不会进行开发而大开发商在拍地之前必须有很好的规划，如此一来既能减少市场草莓造成过剩的空置房也会让房地产市场得到平衡。

对开发商来说，一时下跌的房价不会造成太大影响，但从长远计算的“现房销售”却会让他们感觉更加尴尬。面对取消预售，楼市已经开始了“补漏洞”进程，在我看来将现房买卖写入政策这1个“铁证”比起其他调控举措更能让降房价有一个完美方案，海南的带头是有积极作用的，上海易居房地产研究院杨红旭副院长就曾表示，未来3年，市场会有越来越多地方跟进这项举措，正是抛弃“楼市预售”。对于专家的这一说法，不知大家是否支持？